Kuidas sõlmida eellepingut korteri ostu-müügiks. Korteri ostu-müügi eellepingu näidis: laadige alla vorm, koostage ise, korraldage

Eluaseme omandamise või võõrandamise tehingutega kaasnevad suured riskid. Enne korteri ostmist tuleb tutvuda dokumentidega, otsustada kõikide registreeritud isikute vabastamine või saada kinnitus hüpoteegi võtmiseks, mis võtab üsna kaua aega. Seetõttu vajavad müüja ja ostja tagatisi, et vastaspool ei keeldu edaspidi lepingut allkirjastamast. Selline garantii on ostu-müügitingimuste eelkokkulepet kinnitav dokument.

üldised omadused

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 429 kohaselt kehtestab korteri ostu eelleping potentsiaalse ostja ja müüja kohustuse sõlmida mõne aja pärast vara võõrandamise tehing.

Kirjalik eluaseme ostu- või müügikavatsus peab kajastama kõiki vastaspoolte vahel sõlmitud kokkuleppeid:

• müüdava objekti omadused;
• kinnisvara hind;
• makseviis;
• elamispinna vastuvõtmise ja võõrandamise kord;
• kinnisvara koormised, kui neid on.

Tähtis. Selline kokkulepe ei too kaasa õiguste tekkimist ega lõppemist ruumidele. Ta garanteerib vaid selle, et elamispind müüakse vastaspoolte kokkulepitud tingimustel.

Mida on vangistuses oluline teada

Kinnisvara võõrandamise eelleping on põhilepingu malliks. Sellele alla kirjutades ei ole tehingu poolel võimalik edaspidi selles toodud tingimustest lihtsalt loobuda.

Eellepingu pooled on isikud, kes objekti vastu võtavad või üle annavad. Dokumendis viidatakse neile kui "müüjale" ja "ostjale" või "tulevasele müüjale" ja "tulevasele ostjale".

Müüja nimel saavad eluruumi eelmüügi lepingut sõlmida ainult füüsilised või juriidilised isikud, kellel on vara võõrandamise õigust andev volikiri. Ostjaks tuleb märkida kodu tegelik ostja, kelle nimele see hiljem registreeritakse. Seega ei saa lepingut sõlmida mitteoleva vara omaniku või saaja asemel sugulane või sõber, välja arvatud juhul, kui selleks on omaniku notariaalselt kinnitatud luba.

Eelneval kokkuleppel saab ostja müüjale üle kanda raha korteri maksumuse tasumiseks. Need kujundatakse järgmiselt:

• tagatisraha;
• ettemaks tehingu pealt.

Loe ka: Suurtele peredele maatükkide väljastamine

Tagatisraha eeldab poolte poolt määratud summa tasumist tehingu ettemaksuna. Kui ostja keeldub hiljem müüja süül eluaseme ostu-müügilepingut sõlmimast, siis tagatisraha summat talle ei tagastata. Kui objekti ostulepingu lõpetab vara omanik, makstakse potentsiaalsele omandajale tema panustatud raha kahekordne summa.

Kui üks pooltest keeldub lepingut täitmast, tagastatakse avansisumma omandajale, olenemata põhjustest, miks põhileping ei ole sõlmitud.

Märge. Tagatisraha või ettemaksu summa ülekandmisel peab ostja vormistama müüja poolt raha tegelikku laekumist kinnitavad dokumendid (kviitung, pangaväljavõte).

Ettemaksu suurus määratakse poolte soovil. Siiski ei tohiks ostja tulevase lepingu sõlmimiseks suuri summasid panustada. Põhitehingu ettevalmistamisel võib ette tulla erinevaid ebasoodsaid sündmusi (panga keeldumine hüpoteegi väljastamisest, ühe poole surm või õnnetus), mille tulemusena muutub korteri ostmine võimatuks. Ja vastaspooled keelduvad raha tagastamast.

Nõuanne. Tagatisraha või ettemaksu suurust on soovitav piirata 5-10%-ga kohustustega määratud vara väärtusest.

Tehingu vorm

Eelleping sõlmitakse sellises vormis, milles vormistatakse korteri müügileping. Kui pooled ei nõua lepingu notariaalset kinnitamist, on õigusjõu andmiseks parem nende kokkulepe fikseerida kirjalikult.

viiteteave... Lepingut ei ole vaja Rosreestri ametiasutustes eelnevalt registreerida.

Korteri ostu-müügi eellepingut ei tohiks väljendada ainult suuliselt, kuna selline tehing on tühine.

Vene Föderatsiooni õigusaktid ei kehtesta eluruumide müügi ja ostu eellepingu ülesehitusele rangeid nõudeid. Tsiviilõiguse üldsätete alusel saab eristada järgmisi kohustuslikke dokumente:

1. Preambul, mis näitab täisnime peod ja passiandmed. Teave omaniku kohta peab ühtima korteri dokumentides märgitud andmetega. Kui ühelt osapoolelt on kaks või enam osalejat, märgitakse igaühe kohta täielik teave.
2. Põhiosa - on ette nähtud oluline teave lepingu eseme kohta, nimelt: ruumide aadress; mis korrusel see on; pindala ja ruumide arv objektil; katastritunnus; müüjalt omandiõiguste tekkimise alused; eluruumide seisukord; olemasolevad koormatised (näiteks elukohas sissekirjutus, pant vms); tehingu hind; arvelduskord.
3. Viimane osa, milles on vaja registreeruda:

• tegeliku ostu-müügi registreerimise maksimaalsed tähtajad;
• poolte kohustused põhilepingu ettevalmistamisel (eelkõige see, kes osalejatest kannab tehinguga seotud kulud, kogub vajalikud tõendid jms);
• poolte andmed ja lisada allkirjad.

Loe ka: Krundi piiride ümberjagamine ja uue krundi moodustamine

Tähelepanu. Kui dokumendi vormistamisel tehakse viga korteri kirjelduses, ei oma see juriidilist jõudu.

Kehtivus

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ei kehtesta müügi eellepingu maksimaalset ja minimaalset kehtivusaega, seetõttu lahendavad selle küsimuse osalejad iseseisvalt.

Kinnisvara võõrandamise "tulevase" lepingu aja määramiseks on mitu võimalust:

• määrates perioodi, mille jooksul peate põhidokumendi registreerima;
• kinnitades Rosreestri organile allkirjastatud lepingu esitamise täpse kuupäeva.

Sõnastuse näide. "Tahtleping jõustub selle allkirjastamise hetkel kõigi osalejate poolt ja kehtib 3 (kolm) kuud."

Kui lepingu tekstis ei ole märgitud, kui kaua peavad sellega seotud pooled omandiõiguste ülemineku registreerima, peaks tehingu tegemise tähtaeg olema 12 kuud alates dokumendi allkirjastamise kuupäevast.

Korteri ostmine hüpoteeklaenuga

Tänapäeval on üsna levinud viis elamispindade soetamiseks selle ostmine Sberbanki hüpoteeklaenuga. Sel juhul antakse rahasumma ostjale soetatud kinnisvara tagatisel.

Enne sellisel viisil elamispinna ostmist peate hankima:

• panga nõusolek ostjale eluasemelaenu andmiseks;
• kooskõlastus ostja poolt juba valitud konkreetse objekti ostmiseks.

Nende dokumentide vormistamise käigus võib müüja leida teise isiku, kes soovib osta eluaset või muuta lepingu tingimusi (näiteks tõsta hinda, üle vaadata omandiõiguse ülemineku registreerimise kulude kokkulepe). Seetõttu on Sberbankis hüpoteeklaenu saamisel soovitav sõlmida eelleping korteri ostu-müügiks.

Tingimuste tekstis tuleb lisaks ülalkirjeldatud sätetele kajastada:

• kautsjoni vastu vara omandamise fakt;
• Sberbanki nimi ja andmed;
• panga poolt müüjale raha ülekandmise kuupäev.

Periood, mille jooksul sõlmitakse leping hüpoteegiga kodu ostmisel eelkokkuleppe saavutamiseks, sõltub otseselt ostja avalduse läbivaatamise perioodist pangas. Tegelikult kulub sellest hetkest, kui klient saadab hüpoteegiavalduse selle kinnitamiseni umbes 2 kuud.

Kodu ostutehing võib viibida. Olenemata põhjusest on sellises olukorras ainuõige ja juriidiliselt õige otsus eellepingu sõlmimine, mis käsitleb maja müüki-ostu. Sellise kokkuleppe olemasolu tulevikus tagab põhilepingu allkirjastamise poolte poolt eelnevalt kehtestatud tingimustel ja nende määratud tähtaja jooksul.

Lepingu olemus

Eelleping on dokument, mis kinnitab ühe isiku kavatsust kinnisvara osta ja teise kavatsust see müüa. Seda saab järeldada sõltumata sellest, kas hoone on juba ehitatud või alles ehitamisel. Tõsi, enamik juriste ei soovita viimasel juhul siiski lepingut sõlmida. Põhjus on selles, et dokumendi saab tunnistada ebaseaduslikuks, kuna tegelikult kinnisvaraobjekt ja õigused sellele paberi allkirjastamise hetkel puuduvad.

Igal osapoolel on sellel dokumendil oma kaebus:

• ostja jaoks on see garantii, et maja ei müüda kellelegi teisele, kes pakub parimat hinda ning hind ise põhilepingu sõlmimise ajaks oluliselt ei tõuse;
• müüja jaoks on see kinnitus, et ta on leidnud ostja ning vara müüakse lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Seega on lepingu sõlmimise eesmärk vältida soovimatuid olukordi juhuks, kui üks eellepingu sõlminud pooltest soovib tulevikus tehingust loobuda. Seejärel saab kannatanu dokumendi alusel sundida teist, sealhulgas kohtus, lepingutingimusi täitma või maksma rikkumise eest trahvi või sunniraha.

Huvitav on see, et hüpoteeklaenu taotlemisel või maja ostmiseks laenu väljastamisel nõuab Sberbank oma klientidelt eellepingut. Seega kinnitab laenuvõtja, et võtab tõepoolest eluaseme ostmiseks laenu.

Mis on lepingus ette nähtud?

Selleks, et dokument pärast sõlmimist omaks õiguslikku jõudu, tuleb selles märkida järgmised punktid:

• Osapoolte passiandmed... Lepingu koostamisel on oluline võrrelda märgitud andmeid passiga. Kui passi andmed ei ühti ja isik keeldub tehingut sõlmimast, võite tagatisrahast ilma jääda. Märgitakse poolte perekonnanimi, nimi ja isanimi, registreerimisaadress, passi seeria ja number, väljaandmise kuupäev.
• Kohustuste täitmise tähtaeg... Mitmetähenduslike tõlgenduste vältimiseks on soovitatav märkida konkreetne kuupäev. Kui põhilepingu sõlmimise kuupäev ei ole määratud, siis tuleb kohustused täita aasta jooksul. See periood on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga.
• Tehingu objekti täpsustamine, see tähendab teatud tehniliste ja juriidiliste omadustega maja. Märgitud on hoone aadress, projektdokumentatsiooni järgsed omadused, müüja tehingu eseme käsutamisõigust kinnitava dokumendi nimetus ja põhiandmed.
• Kinnisvara väärtus... Tuleb märkida ostuhind. Lepingus ette nähtud hinda ei saa kuidagi muuta ja see loetakse lõplikuks. Samuti on oluline märkida täpselt, kuidas tasumine toimub - sularahas või pangaülekandega. Samuti on märgitud valuuta.

Tuleb märkida, et leping ei ole registreeritud kinnisvara riigikatastris ega nõua sõlmimisel notari kohalolekut. Kuigi soovi korral saavad pooled end kindlustada paberi notariaalselt kinnitades.

Dokumendi ülesehitus ja koostamine

Eelleping vormistatakse samamoodi nagu tüüpmüügileping kirjalikult. Saate selle koostada kas ise või kasutada standardvormi.

Dokumendis on andmed näidatud järgmises järjestuses:

• Dokumendi nimi, linn ja koostamise kuupäev.
• Osapoolte andmed, nagu eespool märgitud. Nende hulka kuuluvad passiandmed. Kui leping sõlmitakse juriidilise isikuga, märgitakse organisatsiooni andmed.
• Lepingu punktide ja alapunktide loetelu. Peamised punktid on järgmised:

  Lepingu eseme märkimine;
  - lepingu täitmise tähtajad;
  - põhitehingu tingimused;
  - poolte vastutus;
  - vääramatu jõud ja lepingu täitmist takistavad probleemide lahendamise viisid. Näiteks kui kaua kulub teisele poolele vääramatu jõust teavitamine;
  - lepingu lisatingimused.

• Paber lõpeb tavaliselt poolte allkirjadega koos stenogrammiga.

Dokument koostatakse kahes eksemplaris. Üks eksemplar jääb müüjale, teine ​​- ostjale.

Kui maja müüakse koos maaga

Maja müüakse sageli koos maaga. Sel juhul peab see säte tingimata kajastuma eellepingus.

Sellises dokumendis tuleks selgelt märkida, et maja müüakse koos maatükiga, millel on mitmeid tunnuseid - aadress, pindala. Samuti on lepingus märgitud müüja omandiõigust kinnitava dokumendi nimetus ja omadused.

Need sätted tuleb lepingusse eraldi kirja panna. See tähendab, et ühes lõigus on tehingu ühe objekti tunnus - maja, järgmises - maa.

Lisaks märgitakse paberil:

• tehingu koguväärtus;
• maja maksumus on eraldi välja toodud;
• maatüki maksumus ilma maja maksumuseta.

Lepingu sõlmimisel on soovitav lisada ka dokumentide plaanid nii maatüki kui ka kinnistu enda kohta.

Tagatisraha eellepingus

Üsna sageli annab ostja eellepingut sõlmides müüjale tagatisraha, mille summa arvestatakse arvestuses kogumaksumusest maha. Dokumendile tuleb märkida andmed tagatisraha ja selle suuruse kohta.

Kui tehing tühistatakse ostja süül, siis tagatisraha ei tagastata ja see jääb hüvitiseks müüjale. Kui müüja tühistab tehingu, tagastatakse ostjale tagatisraha kahekordses summas.

Lepingu alusel ei ole võimalik sissemakset teha kogu vara väärtuses. Vastasel juhul võite kaotada nii tagatisraha kui ka ostu enda. Lisaks on sõlmitud lepingu rikkumisel kummalgi poolel õigus pöörduda kohtusse nõudega rikkujalt rahalise hüvitise väljamõistmiseks.

Millele peaksite tähelepanu pöörama?

Paberit koostades ja allkirjastades peaksid pooled pöörama tähelepanu järgmistele punktidele:

• Sisestatud teave peab vastama neile, mis kajastuvad põhilepingus. Vastasel juhul tunnistatakse teie leping kehtetuks. Kontrollige hoolikalt kõiki andmeid.
• Pooltel on õigus pidada läbirääkimisi ja lisada lepingusse andmed tingimuste rikkumise korral tagatisraha või trahvi suuruse kohta. Soovitav on märkida viivise suurus. Näiteks 1% tehingu väärtusest iga viivitatud päeva eest.
• Võimalik punkt lepingu pikendamise kohta uueks perioodiks. Soovitav on kokku leppida pikendamise tingimused ja nende arv. Vastasel juhul võivad pooled lepingut tähtajatult pikendada, sõlmides aeglaselt lõpptehingu.
• Enne tehingu tegemist on oluline kontrollida tehingu puhtust. Kontrollige maja paberid koos omanikuga. Neil peavad olema kõik vajalikud allkirjad ja pitsatid. Kasulik on Rosreestri abiga kontrollida maja puhtust.
• Lepingus märkida, et alates lepingu allkirjastamise hetkest reserveerib müüja hoone ostjale ja lõpetab objekti reklaamimise, müümise kolmandatele isikutele.
• Soovitav on eelnevalt ette näha vaidluste lahendamise klausel. Kas esmalt peetakse läbirääkimisi või saavad osapooled rikkumiste korral kohe kohtusse astuda.
• Kui sõlmite lepingu usaldusväärse isikuga, on kasulik kontrollida volikirja - kas selle kehtivusaeg on lõppenud.

Lepingu lõpetamine

Eellepingu üheks tunnuseks on see, et ükski pool ei saa seda omal algatusel lõpetada. Vastasel juhul on teisel poolel kõik õigused kaevata ja sundida teist poolt eelnevalt kokkulepitud tingimusi täitma. Kuid siiski on mitmeid juhtumeid, mis võimaldavad lepingu lõpetada:

• Kui pärast eellepingu lõppemist ei ole tehingut sõlmitud ja kumbki pool ei kavatse teist kohustusi täitma sundida, siis leping tühistatakse automaatselt.
• Kui mõlemad pooled on omavahel kokku leppinud lepingu lõpetamises.
• Tehingu lõpetamise tingimused saab sätestada lepingus endas. Seda tehakse harva, kuid see juhtub.
• Vääramatu jõu olemasolu on ka mõjuvaks põhjuseks tehingu tühistamiseks. Näiteks kui müüdav maja põles tulekahjus maha, siis pole võimalust seda müüa ja leping lõpeb automaatselt .

Kvalifitseeritud notar räägib teile üksikasjalikumalt eellepingu tähendusest ja eesmärgist, selle koostamise ja täitmise tunnustest järgmises videos:

Küsimus või väide? Miks need advokaaditeenustega seotud lisaprobleemid ja kulud tekitavad?
Siit saate selle probleemi üksikasjaliku selgituse.
Soodne eelleping korteri müügiks on mugavam ja hõlpsam vormistada spetsiaalse programmi abil Näide eellepingu vormistamisest.

Ka harvad tehingute asjaolud on Projekteerijas arvesse võetud. Oluline on valida pakutud loendist õige. Lihtsalt sisestage dokumentidest andmed hoolikalt.

Kui teil on lepingute koostamise kogemus, võite kasutada saidil pakutavaid malle. Seega ei pea te advokaaditeenustele raha kulutama.

Kas mul on vaja eellepingut korteri ostu-müügiks

Ja milleks on vaja eellepingut korteri ostu-müügiks. Milleks paberile kirjutada, kõiges saab ju sõnadega kokku leppida ja tagatisraha kviitungiga üle kanda.

Asi on selles, et Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik nõuab kinnisvaratehingute vormistamist kirjalikult, vastasel juhul on need kehtetud, tühised!

Aga eelleping ei ole ju võõrandamisleping? Miks seda kirjalikult vaja on?

Jah, tõesti, sul on täiesti õigus. Tegemist on tahtekokkuleppega, mille eesmärk on edaspidi kinnistu Müüjalt Ostjale üle anda.

Aga! Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik nõuab kinnisasja müügi põhilepingu jaoks ette nähtud eellepingu vormi täitmist, see tähendab kirjalikku.

Lisaks kannab Ostja enne põhilise ostu-müügilepingu sõlmimist sageli raha müüjale. Loomulikult kantakse raha enamasti üle kviitungiga, kuid kviitung ei kirjelda tulevast tehingut ja seda ei saa ära tunda. kohtu poolt ostu-müügi eellepingu või tagatisraha lepinguna!

Isiklikult olen kinnisvaratehingute tugispetsialistina eellepingusse armunud. Ja ma suhtun sellesse väga hoolikalt.

Lõppude lõpuks on see lepingu eelnõu. Detailselt läbimõeldud PROJEKT tagab hea tulemuse.

Saidil olevad mallid on universaalsed ja vajavad kohandamist "enese jaoks" ning lepinguehitaja abiga on lepingu koostamine palju lihtsam, saate hõlpsalt koostada enda jaoks professionaalse lepingu. teie ostu ja müügi individuaalsed tingimused.

Miks on vaja eellepingut korteri ostu-müügiks

Paberil on kõik tehingu tingimused kirjas ostu-müügi eellepingus. Vaja registreerida! Kõik!
Sellepärast see koostatakse. Ei saa käsitleda eellepingu koostamist formaalselt ja kasutada kellegi teise näidist.
Iga tehing on sama unikaalne kui selles osalejad.

Milliseid tingimusi tuleb müügi eellepingus arvestada:

Eelkokkuleppe alusel

Vajalik eelleping! Videokonsultatsioon eelnõude koostamise kohta

Kas pean registreerima ostu-müügi eellepingu

Seadus ei nõua eellepingu kohustuslikku registreerimist föderaalregistris. Kuid on asjaolusid, mille korral on Rosreestris võimalik ja isegi vajalik koormise registreerimine Ostja kasuks.

Näiteks:

• Suur ettemaks või tagatisraha
• Pikad tähtajad tehingu sõlmimiseks - alates 2 kuust

Kuid alati ei ole võimalik eellepingu alusel koormist Ostja kasuks registreerida.

Näiteks:

Kinnistu on panditud panga poolt. Pandist taganemiseks palub Müüja eellepingu alusel üle kanda suure rahasumma. Hüpoteegi (pandi) registri kiire tagasimaksmine panga kasuks on aga võimatu, kuna hüpoteeki hoitakse teises linnas asuvas panga hoidlas.
Mõnikord võtab bürokraatia hüpoteegi üleandmisega aega mitu nädalat.
Kuid topeltkoormus pole võimalik. See tähendab, et kuni koormist panga kasuks ei ole kustutatud, koormist Ostja kasuks ei registreerita.

Kas pean eellepingu notari juures kinnitama

Seadus ei keela eellepingu tõestamist notari juures. Aga see toob kaasa tehingu maksumuse olulise tõusu, sest sertifitseerimise riigilõivu suurus sõltub lepingu hinnast.

Eelkokkulepe on vajalik, et kõiges “kaldal” kokku leppida.

Lisaks "mis on pastakaga kirjutatud, seda ei saa kirvega välja lõigata")))

Mugav ja lihtne vormistada müügieellepingut kasutades Lepingute juriidiline koostaja

Vead eellepingu vormistamisel

Nagu igale teisele lepingule, peab ka eellepingule alla kirjutama kinnisvara omanik (omanik) või tema poolt volitatud isik, kes tegutseb notariaalselt tõestatud volikirja alusel.

Kui omanikke on mitu - nad kõik osalevad tehingus isiklikult, isegi alaealised alla 14-aastased lapsed.

Vastasel juhul on leping tühine!

Vajad korteri ostu-müügi eellepingut !?