Капитальный ремонт гк рф аренда. Ремонт сданного в аренду имущества арендодателем, кто должен его производить и как, изменив договор, предотвратить безвозмездность операции

Вопрос: ...Заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии. Но арендодатель обнаружил неудовлетворительное состояние помещения и потребовал устранения недостатков до конца текущего месяца. Арендатор не успел устранить недостатки в срок. Арендодатель потребовал расторжения договора аренды. Правомерно ли требование арендодателя? (Консультация эксперта, Минфин РФ, 2008)

Вопрос: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, из условий которого следует, что арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию. Во время использования арендатором имущества арендодатель обнаружил неудовлетворительное техническое состояние помещения - краска на стенах начала трескаться. Арендодатель письменно известил арендатора о выявленной проблеме и потребовал ее устранения на основании условий договора аренды до конца текущего месяца. Арендатор не успел устранить недостатки в установленный срок, сославшись на договор, заключенный со строительной фирмой, которая обязалась устранить данные недостатки, но так и не приступила к этому. Арендодатель в связи с невыполнением арендатором требования об устранении выявленных недостатков потребовал расторжения договора аренды. Правомерно ли требование арендодателя?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в частности, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. В противном случае арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ).
Кроме того, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Исходя из анализа вышеназванных норм можно сделать вывод, что требование арендодателя о расторжении договора аренды правомерно, так как для этого имеются все необходимые основания, такие как нарушение условий договора арендатором, уведомление арендодателем арендатора о необходимости исполнения обязательства, установленного в договоре, ухудшение состояния имущества, переданного в аренду. Арендодатель мог принять во внимание ссылку арендатора на ненадлежащее исполнение строительной фирмой обязательств по договору, но он этого не сделал, не нарушив тем самым никаких нормативно-правовых норм.
Правомерность такого вывода подтверждается также сформировавшейся арбитражной практикой (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.09.2007 N А43-3618/2007-2-60, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2004 N Ф08-925/2004).
Ю.М.Лермонтов
Минфин России
14.07.2008

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.

2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.

Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.

Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.

3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.

Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.

Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по поддержанию переданного в аренду имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Поэтому для согласования условия о поддержании имущества в исправном состоянии арендатором сторонам нет необходимости включать в договор какие-либо условия.

Правило п. 2 ст. 616 ГК РФ изложено диспозитивно, поэтому стороны вправе в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ возложить полностью или частично обязанности по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии на арендодателя.

Обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии рекомендуется возлагать на арендодателя в следующих случаях:

— если имущество передано арендатору только в пользование;

— если имущество передано арендатору во владение и пользование, но услуги по его эксплуатации оказывают сотрудники арендодателя;

— если арендатор не обладает необходимыми разрешениями, квалифицированными специалистами, материалами для осуществления технического обслуживания, транспортирования или хранения объекта аренды.

Во всех перечисленных случаях арендатор должен соблюдать условия пользования объектом аренды.

Если стороны договорились о том, какая сторона несет обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии, то на эту сторону возлагается ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам в связи с неисполнением такой обязанности. Например, арендатор обязан возместить ущерб, причиненный неисправным объектом аренды третьему лицу.

Если обязанность по обслуживанию объекта аренды возложена на арендодателя, арендатор вправе приостановить внесение арендных платежей при ненадлежащем обслуживании объекта аренды, которое привело к невозможности его использования.

———————————

Примеры формулировок условия:

«Арендодатель обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии».

«Арендодатель обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части обеспечения и производства его технического обслуживания. Арендатор обязан поддерживать объект аренды в исправном состоянии в части соблюдения условий пользования, хранения и транспортирования объекта аренды, а также своевременного (за три рабочих дня) извещения арендодателя о необходимости технического обслуживания объекта аренды».

———————————

Если в договоре не указана сторона, которая несет обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии

В этом случае обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии несет арендатор, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Полный текст ст. 616 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 616 ГК РФ.

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;потребовать соответственного уменьшения арендной платы;потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 616 ГК РФ

1. За арендодателем закрепляется обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных технических, физических и иных конструкций имущества, его основных элементов, определяющих его целевое назначение, с целью обеспечения дальнейшей эксплуатации имущества. Капитальный ремонт арендодатель производит за свой счет.

При этом законом, иными правовыми актами или договором аренды может быть предусмотрено, что капитальный ремонт имущества обязан осуществлять арендатор либо могут устанавливаться особенности осуществления капитального ремонта имущества. Так, например, п.2 ст. 64 КВВТ РФ предусматривает, что арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет снаряжение судна, несет расходы, связанные с эксплуатацией судна, в том числе с осуществлением его текущего и капитального ремонта, со страхованием, включая страхование своей ответственности.

Срок осуществления капитального ремонта, как правило, устанавливается в договоре аренды. Однако если в договоре аренды такой срок не установлен, то капитальный ремонт должен производиться:
- в связи с неотложной необходимость, то есть, в связи с существенной порчей каких-либо конструкций или элементов имущества, утратой таких конструкций или элементов;
- в разумный срок, то есть, срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт с целью недопущения вышеуказанных последствий.

В случае неосуществления капитального ремонта арендатор имеет право предъявить к арендодателю следующие требования:
- произвести капитальный ремонт;
- взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- соответственного уменьшения арендной платы;
- расторжения договора;
- возмещения убытков.

На арендатора возлагается обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества и по осуществлению всех расходов, связанных с содержанием имущества, то есть, поддержанием его в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Под текущим ремонтом следует понимать поддержание технических, физических конструкций и элементов имущества в надлежащем состоянии и восстановление их работоспособности.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договором аренды.

2. Применимое законодательство:
- КВВТ РФ ;
- ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";
- ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении";
- ФЗ от 29.10.98 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)";
- письмо Министерства экономического развития РФ от 23.06.2009 N Д05-3153;
- письмо Министерства экономического развития РФ от 30.03.2010 N Д05-880.

3. Судебная практика:
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;
- постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 N КГ-А40/17097-10 по делу N А40-10367/10-3-60;
- постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 N 17АП-12709/10;
- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 N 08АП-6898/13;
- постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 N 05АП-6356/12;
- постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 N 08АП-4138/12;
- постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N Ф05-1723/11 по делу N А40-93165/10-106-507;
- постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.10.2006 N Ф03-А73/06-1/3189;
- постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 N 18АП-1201/12;
- постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 N 07АП-6474/2008.

1. Да, он обязан производить за свой счет текущий ремонт, если это оговорено в договоре аренды;

2. Да, он обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества;

3. Нет, так как содержать имущество в исправном состоянии – обязанность арендодателя;

4. Нет, так как текущий ремонт имущества обязан производить арендодатель.

Переходят ли права и обязанности арендатора по договору аренды после его смерти к наследнику?

1. Да, в случае согласия арендодателя;

2. Нет, так как договор аренды прекращается со смертью арендатора;

3. Да, если законом или договором не предусмотрено иное;

4. Да, в случае согласия наследника и арендодателя.

22. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда:

1. арендодатель не в состоянии предоставить имущество в пользование арендатору.

2. имущество, переданное арендатору, окажется непригодным для использования.

3. арендодатель не в состоянии произвести капитальный ремонт имущества в установленный договором срок.

4. арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначением имущества и существенно ухудшает имущество.

23. Договор аренды, может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, когда:

1. арендатор в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказался не в состоянии вносить арендную плату.

2. переданное ему имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора.

3. арендатор в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказался не в состоянии произвести текущий ремонт имущества в установленный договором срок.

4. арендатор в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, оказался не в состоянии за свой счет произвести капитальный ремонт имущества согласно закону.

24. Арендодатель не вправе, после отказа арендатору в заключении договора аренды, на новый срок, заключить аналогичный договор с другим лицом, со дня истечения срока договора, в течение:

1. шести месяцев.

2. одного года.

3. двух лет.

4. трех лет.

25. Если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, то после прекращения договора аренды:

1. арендодатель обязан оплатить стоимость улучшений.

2. стоимость улучшений возмещению не подлежит.

3. оплата стоимости улучшений может быть произведена по решению суда.

4. арендатор вправе отделить от имущества улучшения только с согласия арендодателя.

26. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для:

1. предоставления его в безвозмездное пользование третьему лицу.

2. внесения его в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества.

3. потребительских целей.

4. сдачи его в субаренду третьему лицу.

27. По договору проката имущество предоставляется во временное:

1. владение и распоряжение.

2. пользование и распоряжение.

3. владение и пользование.

4. владение, пользование и распоряжение.

28. Договор проката заключается в форме:

1. нотариальной.

2. письменной.

3. устной.

4. согласованной сторонами.

29. Договор проката является договором:

1. консенсуальным.

2. публичным.

3. организационным.

4. условным.

30. Договор проката заключается на срок:

1. неопределенный.

2. до одного года.

3. до трех лет.

4. до пяти лет.

31. Арендатор вправе отказаться от договора проката, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за:

32. Арендодатель обязан устранить недостатки сданного в аренду по договору проката имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, со дня заявления арендатора в течение: